【コラム】2026年4月開始！引越ししたら手続き必須！「住所変更登記の義務化」とは？過去の住所変更も対象になるって本当？

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【コラム】2026年4月開始！引越ししたら手続き必須！「住所変更登記の義務化」とは？過去の住所変更も対象になるって本当？

売却コラム2025/12/12

【コラム】2026年4月開始！引越ししたら手続き必須！「住所変更登記の義務化」とは？過去の住所変更も対象になるって本当？

2024年にスタートした「相続登記の義務化」に続き、不動産所有者にとって非常に重要な法改正がいよいよ来年、2026年（令和8年）4月1日から施行されます。それが、**「住所変更登記等の義務化」**です。

「売却を考えているけれど、登記簿の住所が昔のままだった気がする…」「何度も引越しをしているけれど、手続きをした覚えがない」

そんな方は要注意です。これまでは「任意」だった手続きが「義務」になり、放置するとペナルティ（過料）が発生する可能性があります。今回は、不動産売却を検討中の方なら必ず知っておきたい、この新制度のポイントを分かりやすく解説します。

1. 何が変わるの？「住所変更登記」の義務化

これまでは、土地や建物を購入した後に引越しをして住所が変わったり、結婚などで氏名が変わったりしても、その変更を法務局（登記簿）に反映させるかどうかは個人の自由でした。そのため、不動産を売却するタイミングまで、何年も（時には何十年も）古い住所のまま放置されているケースが少なくありませんでした。

しかし、2026年4月1日以降は、以下のルールが適用されます。

【新ルール】 登記簿上の住所や氏名に変更があった場合、その変更があった日から2年以内に申請しなければなりません。

2. 注意！「過去の引越し」も義務化の対象です

ここが最大の誤解ポイントです。「来年の4月以降に引越した人が対象なんでしょ？」と思われがちですが、実は違います。

2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていた場合も、義務化の対象となります。

具体的には、施行日（2026年4月1日）から2年以内に手続きをする必要があります。「昔のことだから関係ない」では済まされないため、今のうちに手元の権利証（登記識別情報）や登記簿謄本を確認しておくことを強くおすすめします。

3. 手続きを怠った場合のペナルティ

正当な理由がないのに、期限内に住所変更等の登記申請をしなかった場合、5万円以下の過料（かりょう）が科される可能性があります。

無用な出費を避けるためにも、早めの確認と手続きが大切です。

4. 不動産売却と住所変更登記の関係

「住まいリード」をご覧の皆さまの中には、近いうちにご自宅や所有不動産の売却を検討されている方も多いと思います。実は、不動産を売却して名義を買い手の方に変える際、売り手の方の現在の「印鑑証明書の住所」と「登記簿上の住所」は一致している必要があります。

つまり、住所変更登記がされていないと、そのままでは売却（所有権移転登記）ができません。

従来の実務でも、売却の決済時（引き渡し時）に、司法書士が「住所変更登記」と「所有権移転登記」をセットで申請することで対応してきました。今回の義務化によって、売却予定のない方でも手続きが必要になりますが、「売却が決まっている」場合は、売却手続きの中で一緒に住所変更を行うことで義務を果たしたことになります。

ただし、過去に何度も引越しをしていて、登記簿上の住所から現在の住所までのつながり（履歴）を証明するのが難しい場合、書類集めに時間がかかり、売却スケジュールに影響が出ることもあります。